We hebben 147 gasten online

18 maart 2007 Onwaarschijnlijke rendementen op uw investering

Gepost in Beleggerszaken

Nu de beurs hevig fluctueert, naar men zegt door de problemen met de hypotheekmarkt in de Verenigde Staten, is het verleidelijk eens naar andere mogelijkheden te kijken waarin een belegger kan beleggen. Waarschijnlijk krijgt u net als ik wel eens berichten in uw aloude brievenbus waarin u wordt gewezen op een zeer aantrekkelijke belegging in een of ander ver land of werelddeel. Los natuurlijk van de telefoontjes in de avonduren, op de meest ongunstige tijdstippen, dat ik een dief van mijn portemonnee ben als ik niet met hun voorstel in zee ga. Voortdurend mag ik dat 'genoegen' smaken. De laatste tijd raak ik steeds meer verwonderd over het feit dat er aanbiedingen binnenkomen die een belegger rendementen voorspiegelen waar een mens van zou gaan watertanden. Waarom dan wel? Als we kijken naar het rentepercentage dat gegeven wordt op internetspaarrekeningen, de Postbank vermeldt op hun site 2,5%, dan is een hoger rendement best wel aantrekkelijk.Een van de aanbiedingen die ik mocht ontvangen is afkomstig van Homburg homburg logo

Homburg Participaties introduceert:
Homburg Bond 10
Een nieuwe obligatie met
7,25% vaste rente per jaar

De rente en inleg worden gegarandeerd door Homburg Invest Inc.

De opbrengst van deze participaties wordt door Homburg gebruikt om te investeren in Canadees onroerend goed. De participaties hebben een grootte van € 15.000. Tegen de achtergrond van de rente die in Nederland wordt vergoed is 7,25% hoog te noemen. Maar bij nadere bestudering van de begeleidende brief blijkt dat men al meteen 3% kosten in rekening brengt over een participatie van € 15.000. Dat is dus al meteen € 450 die men moet betalen voordat men ook maar enige rentevergoeding heeft ontvangen.De vraag die ook direct opkomt is waarom banken dan niet investeren in Homburg met zo'n geweldige opbrengst? Zou er dan toch een onbekend risico in zitten?
Die vraag werd ontkennend beantwoord door Richard Homburg, de bestuursvoorzitter van Homburg Invest in het programma Business-Class van Harry Mens op 11 maart 2007. Toch heb ik even op internet gezocht naar mensen die ervaringen hadden met Homburg Invest. Ik kwam daar van Anton Greefhorst het volgende artikel tegen over de Homburg Morgage Bund 6: Over Mortgage Bond nr. 5 schreef Fisc Alert in: Op de deurmat 2005 nr 1:
De firma Homburg heeft veel succes met het uitgeven van haar Mortgage Bonds. Wij begrijpen niet waarom. Natuurlijk, de marketing pakt men slim aan. Zo rept men in de vooraankondiging van `een vaste rente van 7,5% per jaar' en `de rente en inleg wordt gegarandeerd door Homburg Invest (beursgenoteerd vastgoedfonds)'. Dergelijke claims vragen om nader onderzoek. Met de Mortgage Bond 4 leent u uw geld uit aan Homburg Invest Inc, een beursgenoteerd vastgoedfonds in Canada. Dit beleggingsfonds moet niet alleen uw rente uitbetalen, maar ook het valutarisico afdekken. Dat kost zo nog eens 1,5% per jaar en gebeurt niet bij een bank maar bij een ander bedrijf van Homburg. De totale kosten van de lening zijn dus 9% per jaar. Een check op internet leert dat een gewone hypotheek in Canada niet meer dan 6 tot 7 procent hoeft te kosten. Vraag is dus waarom Homburg Invest u zo'n hoge rente biedt. Daarom bekijken we de cijfers nog eens goed. In 2000 had dit beleggingsfonds ongeveer 40 miljoen eigen vermogen en 100 miljoen aan beleggingen. De onderneming werkte dus met 40% eigen vermogen. In 2002 was de vastgoedportefeuille 164 miljoen waard bij een eigen vermogen van 48 miljoen. Per saldo was het eigen vermogen dus nog 30% van het balanstotaal. Medio 2004 zijn de bezittingen gegroeid naar 302 miljoen bij een eigen vermogen van 71 miljoen. Per saldo resteerde dus nog maar 23,6% aan eigen vermogen. De oorzaak van dit alles? Het aankopen van vastgoed met flinke leningen. Een belangrijk deel van die leningen wordt de laatste jaren bij Nederlandse beleggers opgehaald in de vorm van Mortgage Bonds. De eerste van die leningen stamt uit 2002 en we hebben een beetje medelijden met de beleggers die toen instapten. Door de uitgifte van steeds weer nieuwe leningen wordt hun zekerheid immers steeds verder uitgehold. Wij zullen wel weer een boos telefoontje krijgen van Homburg, maar de feiten spreken voor zich. De risico's van deze `garantiebelegging' zijn nu al hoog en nemen waarschijnlijk alleen maar toe. Niet doen.
Een ieder die beide bijdrages leest kan niet om de conclusies heen. Wat betekent dat voor een participatie in Homburg Mortgage Bond 10? Niet op ingaan dus. De envelop met de mailing verdween dus kapot gescheurd in de prullenbak.
Een ander voorbeeld van een vastgoedbelegging betreft Palm-Invest. Palm-Invest biedt beleggers de mogelijkheid om te beleggen in een obligatielening welke een rentevergoeding geeft van niet minder dan 9% per jaar. Met die obligatielening wordt vastgoed ontwikkeld in Doebai op opgespoten Palmeilanden worden appartementen en villa's ontwikkeld.
Ook Palm Invest rekent net als Homburg emissiekosten van 3%. Maar men moet minimaal € 50.000 investeren. Die investering kost dus meteen al € 1500. De website van Palm-Invest: Uw geld groeit beter met Palm Investvermeldt:
De zekerheid van maximaal rendement voor uw optimale bewegingsvrijheid...
Vaste gegarandeerde rente met zekerheid

9% rente per jaar, maandelijks uitgekeerd Als investeerder sluit u een obligatieovereenkomst met de Besloten Vennootschap Palm Invest. Deze overeenkomst biedt u zekerheid en een vaste rente. Deze wordt u maandelijks uitgekeerd. Ideaal als aanvulling op uw inkomen, terwijl uw basiskapitaal gelijk blijft. Het rentepercentage(lees: vast rendement) bedraagt 9% netto per jaar. Een maand na ontvangst van uw investering vindt de eerste rentebetaling plaats. De obligatie kent een vaste looptijd van drie jaar. Na die tijd wordt de hoofdsom van de obligatie uitgekeerd aan de obligatiehouder. U kunt de overeenkomst tussentijds overdragen aan een derde. Palm-Invest is gerechtigd om de overeenkomst op te zeggen, maar is in dat geval een vergoeding aan u, als obligatiehouder, verschuldigd van 15% over het totaal van de nog resterende renteverplichtingen.
  • Obligaties worden uitgegeven in eenheden van € 1.000,- met een minimum van € 50.000,-.
  • U ontvangt een vaste rente van 9% per jaar, (0,75% per maand).
  • Uw rente wordt maandelijks uitgekeerd.
  • De looptijd is 3 jaar.
  • De emissiekosten bedragen 3%.
  • Een onafhankelijke stichting beheert de zekerheden van uw investering.
  • 20% van het totale obligatiefonds is door Palm Invest als eigen vermogen ingebracht.
  • Het eigen vermogen van Palm Invest is achtergesteld t.o.v. de obligatiehouder.
  • De obligatie wordt beëindigd bij overlijden.
  • De obligatie is vrij overdraagbaar.
De vraag doet zich meteen stellen waarom in een zo rijke golfstaat als Dubai behoefte is aan kapitaal uit Nederland.Verder zijn de volgende zaken van vraagtekens te voorzien:
  • Als de looptijd 3 jaar is zal men regelmatig onroerend goed moeten verkopen;
  • Men brengt maar een eigen vermogen in van 20%;
  • Dubai ligt in de Golfregio met alle gevolgen van dien (strategisch gebied i.v.m. belang oliewinning;
  • Participaties zijn zeer fors te noemen.
Voor de gemiddelde belegger lijkt een rentepercentage van 9% heel mooi maar de ondoorzichtigheid, gezien het ontbreken van een prospectus, niet aan te raden. Zelfs het weekblad Elsevier van 17 maart 2007 vermeldt ( pagina 74) dat men na herhaalt verzoek geen prospectus kreeg toegestuurd. Navraag bij de Autoriteit Financiële markten leert dat Palm-Invest dat ook niet verplicht is omdat beleggers die meer dan € 50.000 investeren geacht worden voor zichzelf te kunnen zorgen.(rare zaak toch?)Conclusie: Niet investeren in Palm-Invest ook al heeft u € 50.000 te investeren.