We hebben 177 gasten online

Jaar van de waarhed voor vastgoed-cv's

Gepost in Beleggerszaken

Judi Seebus in Financieel Dagblad 15 april 2006

 

Particulieren hebben in 2005 opnieuw een record hoeveelheid geld in vastgoed belegd.

De markt voor particuliere vastgoedbeleggingen blijft groeien. In het afgelopen jaar liet zowel de totale inleg als het aantal fondsen opnieuw records zien. De inleg steeg tot boven de € 3 mrd, terwijl het totaal fondsvermogen boven de € 10 mrd uitkwam.

Dat blijkt uit het jaarlijks onderzoek naar de markt voor vastgoed cv's, maatschappen, obligaties en nv-fondsen dat afgelopen week door Property NL is gepubliceerd.

Daaruit blijkt ook dat eerste barsten zichtbaar zijn onder afgesloten fondsen. Terwijl er vooralsnog geen sprake is van 'een bloedbad' zoals voorspeld door makelaar Cor van Zadelhoff, is het duidelijk dat enkele fondsen niet het hoge rendement realiseerden waarop beleggers hadden gehoopt.

Onder de 47 fondsen die in 2005 zijn afgerond, zijn drie met verlies afgesloten. Het gaat om twee Amerikaanse fondsen van Bakkenist & Emmens en een van Atlantic Realty.

Bij Bakkenist & Emmens betreft het de twee maatschappen Brandon Woods en Atlanta Crossville van dochtermaatschappij Dutch Overseas Investors. Hoe groot het verlies is, is onbekend.

Bij AtlantaRealty gaat het om het fonds Morris Apex dat met een verlies van 2,4% is afgesloten.

Bij Atlanta Crossville zijn de 56 vennoten vrijwel hun gehele initiële inleg van $ 60.000 per participatie kwijtgeraakt. Een groep van de gedupeerde vennoten heeft Bakkenist & Eems dan ook aangeklaagd wegens mismanagement van het beleggingsproduct. De aanbieder zou onvoldoende controle hebben uitgeoefend op de Amerikaanse partner die het geld zou hebben verduisterd.

Wanneer de zaak ter zitting komt, is nog onbekend. Volgens bronnen in de vastgoedwereld worden ook andere rechtszaken voorbereid. Daarbij zou het gaan om andere verlieslijdende producten ,van Dutch Overséas Investors.

Onderzoeker Rogier Hentenaar van PropertyNL verwacht dat er meer probleemgevallen zullen komen. 'Dit jaar wordt het jaar van de waarheid. Een heleboel fondsen met een looptijd van zes, zeven jaar zijn in 2000 op de markt gezet. Zij zullen in de loop van dit jaar worden afgesloten.'

De drie verlieslijdende fondsen die in 2005 zijn afgesloten beleggen alle in Amerikaans vastgoed. Maar Hentenaar verwacht dat ook partijen die beleggen in Nederlands vastgoed dit jaar in de problemen zullen komen. Het gaat dan vooral om fondsen die in kantoren beleggen en door aflopende huurcontracten met leegstand kampen.

Volgens ingewijden hebben ook gerenommeerde aanbieders probleemgevallen. Behalve Bakkenist & Emmens zou het gaan om MPC, Van Boom & Slettenhaar en Staalbankiers. Ook Global State Investments en EuroAmerican Investors zouden verlieslijdende producten hebben in de VS.

Toch haalden de meeste afgesloten fondsen vette dubbelcijferige rendementen. Twee andere producten van Atlantic Realty sloten af met een winst van 44%. Ook twee andere maatschappen van Dutch Overseas Investors behaalden toprendementen van 54% en 40%.

Volgens de ranglijst van PropertyNL komt mus als de grootste aanbieder uit de bus in 2005 met een totaal fondsvermogen van € 581 mln. Tot de toptien behoren verder MPC Capital, Homburg Participaties, Annexum, Van Boom & Slettenhaar, Global State Investments, Zeeland Investments Beheer, Bouwfonds Asset Management en 'Bakkenist & Emmens. FGH Asset Management bekleedt een negentiende positie, gevolgd door ING Real Estate op plaats 21.

De ranglijst bevat in totaal 69 aanbieders. Daarvan zijn dertien nieuwkomers. Enkele partijen zijn van de lijst verdwenen, omdat het hen niet is gelukt de fondsen geplaatst te krijgen. Dat geldt bijvoorbeeld voor Robeco die de emissie van het votig jaar aangekondigde Robeco Vastgoed Obligatie heeft uitgesteld tot medio dit jaar. Het aantal producten dat de 69 aanbieders het afgelopen jaar hebben aangeboden is ook gegroeid. Vorig jaar konden particuliere beleggers intekenen op maar liefst 106 nieuwe vastgoed-cv's, -maatschappen, -obligaties en nv-fondsen. In 2004 waren dat nog negentig producten.

Opvallend is de toegenomen populariteit van vastgoedobligaties en nv-fondsen met de status van fiscale beleggingsinstelling (fbi). De inleg in vastgoedobligaties heeftvorig jaar een nieuw record" behaald van bijna € 190 mln. Volgens Henk Reyersen van Buuren, directeur van het advieskantoor van dezelfde naam, wordt de groeiende belangstelling voor vastgoedobligaties en nv-fondsen ingegeven door de betere verhandelbaarheid van dit soort producten ten opzichte van de vastgoed-cv en maatschap. 'De afgelopen paar jaar zijn er cv's en maatschappen in de markt gezet met 600 of 700 vennoten. Dat maakt de overdracht heel lastig, want je moet van iedere vennoot toestemming krijgen. Dat gaat nog wel met kleinere maatschappen of cv's, maar meer dan vijftig vennoten is eigenlijk onwerkbaar.'

Hij verwacht dat de nv met fbistatus in de toekomst ook in populariteit zal toenemen. De Nederlandse wetgever is druk bezig alle belemmeringen uit de weg te ruimen zodat ook cv-aanbieders van deze juridische entiteit - die bekend staat als de 'luxe' fbi gebruik kunnen maken. Als het voorstel van staatssecretaris Joop Wijn doorgaat, wordt de fiscale behandeling van deze producten ook aantrekkelijker voor particuliere beleggers.